夜深人静烟鬼来 07-6-7 12:34
揭开商品房定价之谜
[color=#000000] 即使建安成本在未来有所升高，这也绝非导致高房价[/color][color=#000000]原因。根本性问题在于开发商的暴利时代应该结束了
无论是去年的“8·31”还是今年的国八条，无疑都在深刻改变着房地产[/color][color=#000000]行业的游戏规则。“鸡蛋”与“粮票”之间不再是简单的交换就可以。
拿地要走“招拍挂”，[/color][url=http://bank.money.hexun.com/][u][color=#000000]银行[/color][/u][/url][color=#000000]严控开发贷致命融资成本趋高，足见政府决意控涨幅之心。不过这似乎也在无形中给了开发商一个借口“成本决定价格”。不过，他们也许忘了一个最基本的经济学理论：供求关系决定价格，而绝非开发商四处兜售的成本论。
[/color]
[b]成本是拉动房价引擎？
[/b]
正在忙于明天第一城首期销售的明天地产营销中心总监陈云峰坦陈，手上除了昌平那块地没有其他储备。而昌平的地块并非经由招拍挂取得，而是收购破产企业土地。还有很多开发商跟他一样，通过其他渠道获得土地，例如兼并开发公司来获得该公司土地。
而如果通过招、拍、挂，现场的价格是根本不受控制的。从顺驰的大兴一号地到华润的清河地块，屡出天价引发争论不休。业内普遍认为土地成本已经占到开发成本的30%甚至更高。有位不愿透露姓名的开发商直言，在“8·31”之前，即使要付出一些“灰色成本”也比现在低得多。如此说来，土地的成本的确有所增加。
另外一个令政府和开发商都不愿承担的则是拆迁成本。土地的稀缺性导致拆迁成本升高，如果政府来做，那么会摊入招、拍、挂的价格中，开发商自己做则会直接增加开发成本。但拆迁相当复杂，单单开发商很难完成。
而在建安成本方面，石油、电力的价格在今年多次上调，今后仍有继续上涨之势。随着钢材、水泥等建筑原材料开始缓慢回落，专家们倾向于视建安成本为持平的因素。
房价不断攀升令购买者叫苦不迭，而这高房价是由什么组成的呢。
以位于东部某项目一期为例，毛坯房，总体量在90万平方米左右，土地在“8·31”以前通过协议转让获得，分三期开发，从预售到完全竣工入住工期大约在4年左右。
开发商获得这块土地共花费4.5亿元，折合每平方米500元。随后进行拆迁以及“七通一平”，加上拆迁补偿，生地变熟地，总计人民币5.4亿元，折合所有成本，每平方米的土地成本单价为600元/平方米——这便是开发工作正式启动之前，熟地的成本价格。
开发商预算一期的启动资金为人民币9000万元，按照央行对房地产开发贷款的规定，开发商自有资金不得少于20%，该开发商自型支付其中的4000万元，这4000万元为开发商自有资金，并无纯粹意义上的资金使用成本，而另外5000万元将从银行贷款获得，还款周期为一年，按照当年的利率水平——7.5%/年，一年的资金使用成本为375万元，这时的每平方米成本单价变成了 616.30 元。
同时，由于1.8亿元的土地出让金中有1.4亿元是通过其他银行“辗转”获得，偿还期为两年，利率同样为7.5%，这样，这1.4亿元的贷款再次带来了2100万元的资金使用成本,开发商再次将这一成本摊入每平方米的土地成本单价，这时，土地的单价成本变成了707.60元/平方米。而将开发商投资9000万元进行分摊之后，加上一期1.8亿元的土地出让金也将被计算入每平方米的单价成本，此时的成本单价为1880.69元/平方米。
该开发商的广告费用将近2000万元，摊入每平方米之后，单价上涨到1967.64元/平方米。供电转正、集中供暖入社区等前期配套方面总预算为3500万元。前期物业、园林、商业招商等工作，为1年1000万元，以同样的方式将此成本分摊到每平方米单价当中，此时的单价成本为2119.78元/平方米。再将人员管理成本、税费成本等其他因素加入，每平方米的土地成本单价约为2400元左右。
当时开发商一期项目定价每平方米5000元，而当下该项目的后期已经过万元。
终结暴利时代？
成本的增加是否就应该是房价飞涨的根本原因？如果是宏观调控令住宅开发的成本有所上涨，那么，宏观调控继续进行，房地产开发的主要成本要素是否会持续走高，进而造成房价的持续上涨？
针对开发商所说地荒和地价上涨带动房价上涨的说辞，发改委和国土局一再强调北京存量土地和可开发用地储备足够房地产再开发十年。前一阶段国土局二次收回违归土地与闲置土地收回政策都是政府积极供应土地的印证。
就在上周，国土局同时挂牌20幅土地。而北京吉普车厂一地也即将进入这一程序，广受关注。另一方面，国土局允许开发商进入一级土地开发，可在一定程度上缓解土地供应紧缺。此外，现场拍卖政策的可能变化也许会使天价土地回落。
即使建安成本在未来有所升高，这也绝非导致高房价原因。根本性问题在于开发商的暴利时代应该结束了。